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农村房屋买卖合同法律题目

作者:  来源:南京经济合同律师  时间:2017/12/27 13:06:00


关键词: 房屋买卖,题目,合同,农村

     农村房屋买卖合同一般应认定为有效。

     目前造成此类合同效力认定困境的主因仍是在于宅基地使用权轨制的不完善,故有必要明确宅基地使用权的本质,权能及相应的分配,流转轨制。

     
  (一)宅基地使用权本质的厘清——从"利用”到"所有”
  通常以为,在法制史上存在着两种不同类型的物权轨制,即罗马法的物权轨制和日耳曼法的物权轨制,代表了两个不同的倾向,亦即个人主义和社会主义的对立。

     罗马法以所有权之尽对处分力为中央,夸大物的全面支配。

     用益物权是限制物权,乃为一时的限制所有权之支配权,限制物权消灭,则所有权自动的归复其完全支配力。

     因此产生于罗马法的地上权轨制主要是阻止"地上物属于土地”的附合原则,其以地上物为中央,假如没有现实的可支配的地上物存在于土地之上,就不以为有地上权的存在,夸大对地上物的独立权利。

     因继受罗马法的结果,德国,瑞士,奥地利民法的地上权都是以地上物为中央,以为没有地上物就不得成立地上权,其本质在乎"有”而非"用”。

     与此不同,日本民法和我国台湾地区现行"民法”则是以"利用”为中央,以最大限度地施展土地的经济效益和社会效益,地上物的有无不是地上权的成立要件,地上权也不因地上物的灭失而消灭。

     
  笔者以为,任何一项法律轨制都应当同其社会经济的现状相适应,地上权本质从"有”到"用”的转变也恰是由于经济社会的不断发铺而发生。

     我国新颁布的《物权法》没有采用地上权的概念,与地上权概念最接近的应是建设用地使用权和宅基地使用权。

     实践中,建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使用土地,地上物的有无并不影响权利的存续或消灭,因此建设用地使用权的本质在于"土地利用”。

     而宅基地使用权的设立不是以经济利用为目的,考察我国的宅基地使用权分配轨制,能够向集体经济组织申请宅基地使用权的主体只局限于该集体经济组织的成员,并且只有符合建房前提才可以申请取得宅基地使用权。

     因此,与建设用地使用权以物的利用目的不同,保有地上物才是宅基地使用权的本质。

     固然建设用地使用权和宅基地使用权均属地上权性质,但我们没必要将两者的本质认定一致。

     《物权法》未采用基地使用权的概念将建设用地使用权和宅基地使用权的涵盖进内恰是因为两者的轨制差异太大,因此应当确定宅基地使用权的本质在于保障地上物的所有。

     
  (二)宅基地使用权的权能
  新颁布的《物权法》第一百五十二条划定: "宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有据有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属举措措施。

     "可见,占用,使用是宅基地使用权的权能。

     《物权法》第一百五十三条: "宅基地使用权的取得,行使和转让,合用土地治理法等法律和国家有关划定。

     "这里的国家有关划定所指为何呢?市场经济是以分工为基础的交换经济,交换之所以能够入行必需要知足"有商品和货泉,商品和货泉所有者能自由处分”这两个前提,物权法是以规范财产回属关系和保障财产回属秩序为任务的,其与债权法构成了现代市场经济的两大法律基础,是民事基本轨制之一,宅基地使用权划定在物权法用益物权编内,其也应属于民事基本轨制。

     而《中华人民共和国立法法》第八条中划定"民事基本轨制事项只能制定法律”。

     因此,上述所谓"国家有关划定”应解释为国家有关法律划定,现行的国家有关部分的规范性文件不能作为宅基地轨制的法律渊源。

     《中华人民共和国土地治理法》第六十二条对宅基地有关轨制入行了划定,该法条只言明"农村村民出卖,出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,并没有明确宅基地使用权是否可以转让,反之该条肯定了农村村民可以出卖,出租住房。

     从理论而言,宅基地使用权系由我国学说所创造,传统民法上与此相称的概念为地上权,而收益是传统地上权轨制的应有之意,因此,在无法律相反划定的条件下,宅基地使用权可合用《物权法》第一百一十七条"用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有据有,使用和收益的权利”之划定,通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能。

     
  (三)宅基地使用权分配,流转轨制的构建
  宅基地使用权流转带来的巨大利益可能会导致权力寻租,违规批发宅基地使用权情况的大量发生,对国家的土地政策造成冲击,但禁止宅基地使用权流转以期杜尽上述现象,是通过侵犯农夫房屋所有权的手段规避了本应通过其他手段实现土地控制的国家责任。

     因此要有效控制宅基地的数目,应从宅基地使用权的分配,流转轨制上下功夫。

     
  如前所述,宅基地使用权的本质在于保有地上物。

     城乡二元社会结构正在发生改变,一方面农村还实施着一贯的土地轨制,另一方面农村经济又已融进了市场经济之中。

     从这两个方面出发,宅基地使用权的本质应有两层含义。

     
  一层含义是保有农夫的房屋,重点在于实现农夫居有定所,相应的分配轨制可分为原始取得和转让取得。

     原始取得是指本集体经济组织中符合建房前提的村民,经审批获准从集体经济组织中分配取得宅基地使用权。

     转让取得是指符合建房前提的村民,经审核批准购买同集体经济组织成员的房屋并取得房屋宅基地使用权。

     应明确的是,只有本集体经济组织的成员才具有分配取得宅基地使用权的资格,这种分配是无偿的,具有村民福利,社会保障的性质。

     村民出卖,出租房屋,即意味其不需依赖这种福利,集体经济组织无须将有限的资源花费在有自立能力的村民身上,因此村民出卖,出租房屋后,再申请宅基地使用权的,不予批准。

     
  另一层含义是保有房屋这一地上建筑物,重点在于物绝其用,使房屋在流转中实现其交换价值,目前相应的流转轨制法律没有明确划定,对能否流转法律也无禁止性划定。

     宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利,目的是为其成员建造房屋提供权利基础。

     收益权能是宅基地使用权的权能之一,体现在农村房屋买卖中等于,农村村民出卖房屋的价款不仅仅是房屋的建造本钱,由于农夫在出卖房屋后不可能再申请到宅基地使用权,宅基地使用权的有限性必然会体现在房屋的市场价值中。

     由此,农村村民在房屋买卖中将宅基地使用权的福利性货泉化,实现了宅基地使用权的收益权能,这也是宅基地使用权福利性的天然延伸。

     为了使买卖中实现的房屋价值能得以保值,避免社会财富的铺张,在农夫出卖房屋后,其宅基地使用权应随之转移,但这种转移与"房地一致”原则不同。

     "房地一致”原则是在房屋与土地使用权分开作为各自独立的物权客体的情况下划定的,而宅基地使用权从属于房屋,是为房屋的存在而存在。

     故宅基地使用权的流转应受房屋物理状态的限制,当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建,加盖,改变结构等方式对房屋入行实质建设时,应认定地上物灭失,宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失,宅基地使用权消灭,宅基地所有人可依物上哀求权要求据有人返还宅基地。

     : 什么情况下,农村房屋买卖合同无效?农村房屋买卖的最新法律划定有哪些?农村房屋买卖程序有哪些?
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